Định giá đất — rào cản lớn trên con đường hồi phục của thị trường bất động sản
Ngày 12/6, tọa đàm "Định giá đất - Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản" do Tạp chí điện tử MarketTimes tổ chức đã quy tụ nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và thẩm định giá. Nhận định chung được đưa ra: dù khung pháp lý về đất đai đã được cải thiện rõ rệt, những bất cập trong thực thi công tác định giá đất vẫn đang kìm hãm tiến độ triển khai dự án và quá trình phục hồi của thị trường.
TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhận định đây không còn là bài toán kỹ thuật đơn giản. Định giá bất động sản đã trở thành điểm nghẽn mang tính thể chế, tác động lan rộng đến nhiều lĩnh vực như đầu tư, tín dụng, đấu giá đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, giải phóng mặt bằng và phát triển nhà ở.
TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (Ảnh: BTC).
Ông Khôi cho biết Luật Đất đai 2024 đã xóa bỏ khung giá đất cứng nhắc, thay bằng bảng giá đất hàng năm được xây dựng theo nguyên tắc sát với giá thị trường. Tuy nhiên, trong quá trình thực tế triển khai, doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với không ít rủi ro tiềm ẩn.
Độ trễ giá và dữ liệu thiếu minh bạch
Một trong những vấn đề được các chuyên gia nêu bật là khoảng cách về thời gian giữa biến động thực tế của giá đất và thời điểm giá chính thức được ban hành. Giá bất động sản trên thị trường biến chuyển liên tục, trong khi quy trình thu thập dữ liệu, thẩm định và phê duyệt giá đất cụ thể thường kéo dài nhiều tháng. Hệ quả là khi mức giá được công bố, điều kiện thị trường đã thay đổi, khiến phương án tài chính của doanh nghiệp rơi vào thế bị động.
Chất lượng dữ liệu đầu vào cũng là bài toán nan giải. Tình trạng khai giá giao dịch thấp hơn thực tế, giao dịch ngoài hợp đồng và dữ liệu bị phân tán giữa các cơ quan thuế, công chứng, đất đai, ngân hàng và sàn giao dịch vẫn còn phổ biến. "Không có dữ liệu thật thì không thể có giá thị trường thật", ông Khôi nhấn mạnh.
Giá bất động sản trên thị trường thay đổi rất nhanh, trong khi việc định giá đất có độ trễ nhất định (Ảnh: Tâm Nguyên).
Tâm lý ngại trách nhiệm và khoảng trống tiêu chuẩn
Các chuyên gia cũng chỉ ra một thực trạng đáng lo ngại: tổ chức tư vấn, đơn vị thẩm định giá và cơ quan phê duyệt đang rơi vào tâm lý e dè trách nhiệm. Nếu định giá thấp, họ có thể bị quy kết gây thất thoát tài sản công; nếu định giá quá cao, dự án mất tính khả thi, doanh nghiệp không thể triển khai và người dân càng khó tiếp cận nhà ở.
Bên cạnh đó, các loại hình bất động sản mới nổi như condotel, officetel, trung tâm dữ liệu, bất động sản công nghiệp xanh, logistics hay nhà ở cho thuê dài hạn vẫn chưa có bộ tiêu chuẩn định giá phù hợp.
Bà Dương Thị Mỹ Lạng, Phó chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, cho biết nhiều địa phương đang chịu áp lực lớn khi phải xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất trong thời gian ngắn. "Hiện nhiều địa phương đang trong tình trạng vừa làm, vừa nghiên cứu, vừa học hỏi kinh nghiệm lẫn nhau", bà Lạng chia sẻ.
Đề xuất thí điểm cơ chế "sandbox" định giá đất
Trước những bất cập nêu trên, TS Nguyễn Văn Khôi đề xuất triển khai cơ chế "sandbox" về định giá bất động sản trong giai đoạn 2026-2028 tại một số địa phương có thị trường phát triển, bao gồm Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Lâm Đồng và Cần Thơ.
Mô hình thí điểm này sẽ vận hành dựa trên cơ sở dữ liệu giao dịch thực, bản đồ giá đất số, hệ thống định giá tự động có kiểm chứng, cơ chế phản biện giá trước khi ban hành và công khai biên độ giá tham chiếu theo từng khu vực địa lý.
Chuyên gia cho rằng cần có mô hình để đối chiếu trong việc định giá đất (Ảnh: Hải Long).
Cơ sở dữ liệu quốc gia và cơ chế định giá độc lập nhiều tầng
Các chuyên gia cũng kiến nghị xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản theo hướng liên thông giữa các lĩnh vực đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, đấu giá và cấp phép xây dựng. Đây được xem là nền tảng thiết yếu để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong định giá.
Một kiến nghị đáng chú ý khác là áp dụng cơ chế định giá độc lập nhiều tầng đối với các dự án quy mô lớn. Thay vì phụ thuộc vào một đơn vị tư vấn duy nhất, mỗi dự án có thể được 2-3 tổ chức định giá độc lập thẩm định trước khi cơ quan có thẩm quyền đưa ra quyết định cuối cùng.
Song song đó, cần xây dựng bộ tiêu chuẩn định giá riêng biệt cho từng phân khúc thị trường, bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và trung tâm dữ liệu.
Bảo vệ người làm đúng — yếu tố then chốt
Nhiều ý kiến tại tọa đàm nhấn mạnh sự cần thiết phải có cơ chế bảo vệ pháp lý cho những người thực thi đúng quy trình định giá. Theo đó, tổ chức tư vấn, thẩm định viên hoặc thành viên hội đồng định giá nếu tuân thủ đúng quy trình, sử dụng dữ liệu hợp pháp và không có động cơ vụ lợi thì cần được bảo vệ trước những rủi ro pháp lý có thể phát sinh về sau. Đây được coi là điều kiện tiên quyết để thu hút người có năng lực tham gia vào lĩnh vực nhạy cảm này.
Định giá đất — chìa khóa cho mục tiêu tăng trưởng hai con số
Theo TS Nguyễn Văn Khôi, bản chất của công tác định giá đất không chỉ giới hạn ở việc xác định nghĩa vụ tài chính hay ngăn chặn thất thoát tài sản công. Đây còn là nhân tố then chốt để khơi thông các dự án bị ách tắc, giải phóng dòng vốn tín dụng và cải thiện nguồn cung nhà ở trên thị trường.
"Nếu định giá đất tiếp tục là điểm nghẽn, thị trường bất động sản sẽ khó phục hồi. Ngược lại, nếu xây dựng được cơ chế định giá minh bạch, độc lập và dựa trên dữ liệu đáng tin cậy, bất động sản có thể trở thành động lực quan trọng cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số", ông Khôi nhận định.
Cảm ơn bạn đã dành thời gian theo dõi bài viết. Nếu bạn quan tâm đến thị trường bất động sản và các chính sách đất đai, đừng bỏ qua những bài viết liên quan ngay bên dưới.
Ý kiến bạn đọc (0)