Tại chương trình Cà phê Doanh nhân HUBA diễn ra ngày 20/6 với chủ đề "Nhà ở xã hội - nhà cho thuê, giải pháp an cư cho người lao động", ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, đã thẳng thắn chỉ ra những nút thắt đang cản trở sự phát triển của phân khúc nhà ở cho thuê tại TP HCM.
Gần một triệu người có nhu cầu, nhưng doanh nghiệp không thể "sống" được
Ông Nghĩa nhận định nhu cầu về nhà ở xã hội và nhà cho thuê tại TP HCM đang ở mức rất cao, với gần một triệu người đang có nhu cầu thực sự. Dù vậy, thách thức lớn nhất của phân khúc này là chu kỳ thu hồi vốn quá dài, trong khi chi phí đầu tư ban đầu và quy trình thực hiện thủ tục dự án kéo dài nhiều năm mới có thể tạo ra dòng tiền ổn định.
Để minh họa, ông đưa ra bài toán cụ thể: một dự án nhà cho thuê quy mô 1.000 căn hộ với tổng vốn đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng. Trong đó, nếu doanh nghiệp vay 800 tỷ đồng với lãi suất 10% mỗi năm và mất từ 6 đến 7 năm cho toàn bộ quá trình từ thủ tục đến hoàn thành xây dựng, thì riêng tiền lãi trong giai đoạn này đã có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng. Khi dự án đi vào hoạt động, doanh thu từ cho thuê cũng khó bù đắp được chi phí vốn đã bỏ ra.
"Không có doanh nghiệp nào có thể sống được với bài toán này", ông Nghĩa khẳng định. Theo ông, điều kiện tiên quyết để mô hình nhà ở cho thuê trở nên khả thi là phải có nguồn vốn dài hạn từ 15 đến 20 năm với lãi suất chỉ từ 4 đến 5% một năm, kết hợp các cơ chế ưu đãi về thuế, đất đai và thủ tục đầu tư.
Vai trò không thể thiếu của chính sách Nhà nước
Cùng quan điểm, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, nhấn mạnh rằng để loại hình nhà ở cho thuê phát triển được, sự tham gia của Nhà nước thông qua các chính sách đồng bộ về đất đai, tín dụng và cơ chế đầu tư là không thể thiếu.
"Doanh nghiệp có thể chia sẻ lợi nhuận, nhưng nếu không có nền tảng chính sách phù hợp thì rất khó hình thành một thị trường nhà ở cho thuê quy mô lớn", ông Thạch nêu rõ.
Ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP HCM (HUBA), phân tích thêm rằng xu hướng thuê nhà đang dần thay thế mô hình mua nhà truyền thống, bởi người lao động không còn phải gánh áp lực tích lũy vốn ban đầu và trả nợ trong thời gian dài. Tuy nhiên, chính sự chuyển dịch này lại kéo theo thay đổi trong cấu trúc tài chính của toàn thị trường: áp lực vốn không còn đặt lên vai người mua, mà chuyển sang doanh nghiệp phát triển dự án — những đơn vị phải chờ dòng tiền hoàn vốn trong nhiều năm.
Ông Hòa cảnh báo rằng nếu thiếu cơ chế tín dụng đủ dài hạn, chi phí vốn đủ thấp và cải cách mạnh mẽ về thủ tục đầu tư, phân khúc nhà ở cho thuê sẽ khó trở thành một thị trường thực sự, dù nhu cầu thực tế là rất lớn.
TP HCM đang hỗ trợ lãi suất, nhưng còn nhiều rào cản
Về phía chính sách hỗ trợ hiện hành, ông Huỳnh Quang Thanh, Phó Tổng giám đốc Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước TP HCM (HFIC), cho biết thành phố đã và đang triển khai cơ chế hỗ trợ lãi suất cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và ký túc xá sinh viên.
Cụ thể, doanh nghiệp có thể tiếp cận vốn vay với lãi suất thương mại từ 7,9 đến 8,9% mỗi năm. Sau khi ngân sách thành phố hỗ trợ phần lãi suất, mức chi phí thực tế mà doanh nghiệp phải chịu chỉ còn khoảng 0 đến 1% mỗi năm — tức là gần như được vay không lãi suất trong một số trường hợp nhất định.
Tuy nhiên, ông Thanh thừa nhận số lượng dự án tiếp cận được cơ chế ưu đãi này vẫn còn rất hạn chế, do vướng mắc về thủ tục đầu tư, yêu cầu vốn đối ứng và điều kiện liên quan đến cơ cấu sở hữu vốn trong nước. HFIC đang kiến nghị nâng hạn mức vay ưu đãi từ 200 tỷ đồng lên 300 tỷ đồng mỗi dự án, đồng thời kéo dài thời hạn hỗ trợ lãi suất lên 10 năm thay vì 7 năm như hiện tại, nhằm phù hợp hơn với chu kỳ đầu tư thực tế.
Cuộc sống ở một khu nhà ở xã hội tại TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Hướng tới mục tiêu 100.000 căn nhà cho thuê vào năm 2030
Để hiện thực hóa mục tiêu phát triển 100.000 căn nhà ở cho thuê đến năm 2030, các chuyên gia cho rằng TP HCM cần đồng thời triển khai nhiều giải pháp song song: mở rộng tín dụng ưu đãi với lãi suất thực tế thấp hơn đáng kể so với mặt bằng thị trường, kéo dài thời gian hỗ trợ phù hợp với vòng đời dự án, và tiến hành cải cách mạnh mẽ các thủ tục đầu tư.
Bên cạnh đó, một số ý kiến đề xuất thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội từ nguồn thu quỹ đất 20%, kết hợp với cơ chế nghĩa vụ tài chính đất đai linh hoạt áp dụng riêng cho loại hình nhà cho thuê nhằm tạo thêm nguồn vốn dài hạn. Đây được nhìn nhận là điều kiện then chốt để chuyển từ những chương trình hỗ trợ rời rạc, thiếu đồng bộ sang một hệ sinh thái chính sách đủ sức tạo nền tảng cho phân khúc nhà ở cho thuê phát triển lâu dài và bền vững.
Cảm ơn bạn đã dành thời gian theo dõi bài viết. Nếu bạn quan tâm đến thị trường bất động sản và các chính sách nhà ở, đừng bỏ qua những bài viết liên quan ngay bên dưới — chắc chắn sẽ có thêm nhiều thông tin hữu ích dành cho bạn.
Ý kiến bạn đọc (0)