Cập nhật các đề xuất mới nhất liên quan đến thủ tục cấp sổ đỏ

Điều kiện mở rộng cấp giấy chứng nhận cho đất vi phạm thủ tục

Các trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước mốc thời gian 1/8/2024 đang được xem xét cấp sổ đỏ, miễn là mặt bằng được khai thác ổn định, không phát sinh tranh chấp, phù hợp định hướng quy hoạch cũng như đáp ứng đầy đủ tiêu chí khác.

Dự thảo Luật Đất đai hiện đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến rộng rãi, dự kiến sẽ chuyển trình sang Quốc hội xem xét vào thời điểm đầu tháng 8. Trong đó, định hướng thay đổi các điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ đỏ) là điểm nhấn quan trọng thu hút sự quan tâm lớn.

Cụ thể theo dự thảo, đối với diện tích đất mắc vi phạm về mặt thủ tục phát sinh trước ngày 1/8/2024, Nhà nước có thể xem xét trao sổ đỏ nếu bảo đảm tính ổn định trong quá trình sử dụng, không vướng tranh chấp, hợp quy hoạch và không gây ảnh hưởng tới môi trường, an ninh quốc phòng hay sự an toàn của các công trình. Việc quy định chi tiết quy trình cấp sổ, đính chính, xác định lại diện tích đất ở, thu hồi cũng như hủy bỏ giấy chứng nhận đã cấp sẽ do Chính phủ chịu trách nhiệm hướng dẫn.

Đại diện cơ quan biên soạn chia sẻ, thực tế hiện nay ghi nhận không ít thửa đất được đưa vào khai thác từ lâu nhưng vẫn chưa thể hoàn thành các thủ tục pháp lý. Nhóm vướng mắc này xuất hiện phổ biến ở quỹ đất nguồn gốc từ nông, lâm trường; đất thu hồi sau cổ phần hóa doanh nghiệp; phần diện tích dôi dư khi sắp xếp lại trụ sở công cũng như đất do các tổ chức giao cho hộ gia đình, cá nhân dựng nhà ở.

Đối với phần diện tích do các tổ chức phân cho cá nhân, hộ gia đình làm nơi ở trước thời điểm 1/8/2024, dự thảo yêu cầu bắt buộc bàn giao lại cho cơ quan có thẩm quyền xử lý nhằm tiến hành cấp giấy chứng nhận cho chủ thể đang khai thác theo đúng quy định.

Bất động sản khu đô thị Thủ Thiêm, tháng 5/2026. Ảnh: Quỳnh Trần

Minh bạch danh sách đồng sở hữu và cơ chế cấp sổ đỏ điện tử

Quy định mới về ghi nhận tên người chung quyền sử dụng đất

Dự thảo lần này đã điều chỉnh cách thức hiển thị thông tin đối với các mảnh đất có nhiều cá nhân chung quyền khai thác, đồng sở hữu tài sản gắn liền hoặc thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình.

Theo cơ chế mới, sổ đỏ đòi hỏi phải niêm yết đầy đủ tên tuổi của toàn bộ những chủ thể có chung quyền sử dụng đất cũng như tài sản trên đất. Các thành viên trong cùng một hộ gia đình được phép tự thương lượng để chỉ định người đại diện đứng tên và hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Đối chiếu với Luật Đất đai năm 2024, khi thửa đất hoặc tài sản thuộc sở hữu chung của nhiều bên, mỗi cá nhân sẽ được cấp riêng một bản giấy chứng nhận. Trường hợp các bên có nguyện vọng chung, một văn bản duy nhất sẽ được ban hành và giao cho người đại diện nắm giữ.

Dự thảo tiếp tục khẳng định nguyên tắc việc phát hành sổ đỏ chỉ diễn ra khi chủ sở hữu tài sản và người khai thác đất đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính. Những trường hợp được miễn, được ghi nợ, không phải nộp hoặc chọn hình thức thuê đất trả tiền định kỳ hằng năm sẽ không chịu sự ràng buộc của điều kiện này.

Công nhận pháp lý sổ đỏ điện tử và điều kiện thu hồi

Một bước tiến đáng chú ý khác là việc luật hóa hình thức sổ đỏ điện tử song song với bản giấy truyền thống. Giá trị pháp lý của sổ đỏ bản điện tử được xác nhận tương đương hoàn toàn với bản giấy.

Trước đó, Luật Đất đai năm 2024 chỉ mới dừng lại ở việc áp dụng mẫu giấy chứng nhận thống nhất trên toàn quốc chứ chưa tách biệt hai dạng thức này. Sự xuất hiện của dạng bản điện tử nhằm đẩy nhanh lộ trình chuyển đổi số, tối ưu hóa việc khai thác kho dữ liệu đất đai và tăng cường kết nối thông tin giữa các cơ quan quản lý nhà nước.

Song song đó, dự thảo quy định cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện đính chính khi phát hiện sai sót thông tin người được cấp hoặc có sự lệch lạc giữa hiện trạng thửa đất, tài sản với hồ sơ đăng ký, văn bản giải quyết tranh chấp có hiệu lực pháp lý.

Về quy định thu hồi sổ đỏ, các trường hợp cơ bản được kế thừa từ quy định hiện hành, bao gồm: Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất; thực hiện cấp đổi; đăng ký biến động cần phát hành sổ mới; sổ cấp sai quy định; hoặc bị hủy bỏ theo bản án của tòa án, quyết định thi hành án.

Trường hợp giấy chứng nhận bị cấp không đúng về thẩm quyền, đối tượng, diện tích, điều kiện, mục đích, thời hạn hay nguồn gốc đất nhưng người được cấp đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất hợp pháp thì sẽ không bị thu hồi. Đây là quy định kế thừa từ Luật Đất đai năm 2024 chứ không phải điểm mới phát sinh trong dự thảo.

Dự thảo Luật Đất đai lần này được xây dựng dựa trên kết quả tổng kết gần hai năm áp dụng luật năm 2024, nhằm tháo gỡ triệt để các bất cập phát sinh trong đời sống và điều chỉnh thẩm quyền quản lý phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Cảm ơn quý độc giả đã dành thời gian theo dõi bài viết này. Hãy tiếp tục khám phá thêm các nội dung thông tin hữu ích và hấp dẫn khác ngay bên dưới!